오피스텔 · 전세
더샵송도아크베이 201동 2206호
인천광역시 연수구 워터프런트로 150 201동 2206호 · 4억 8,000만원
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🔴 위험
계약 전 반드시 확인하세요 — 위험 신호가 있습니다.
⚠ 신탁사의 임대 동의가 확인되지 않았습니다 · 전세금이 시세를 넘었습니다
시세 미확인 — 검증된 항목 기준 점수입니다
⚠ 신탁 부동산 안내
이 집의 서류상 주인은 신탁회사입니다.
신탁사의 동의 없이 맺은 전세 계약은 보호받지 못할 수 있습니다.
신탁사의 임대 동의가 아직 확인되지 않았습니다. 확인 전에는 계약을 진행하지 마세요.
계약 전 확인 3가지
① 계약서의 임대인 명의 — 신탁회사(또는 신탁사 동의를 받은 위탁자)인지
② 신탁사 임대 동의서 — 신탁회사가 이 임대차에 동의했다는 서면
③ 신탁원부 — 등기소에서 발급, 임대 권한이 누구에게 있는지 명시
보증금 안전 시뮬레이터
⚠ 근저당(선순위) 미확인 — 아래 회수선은 선순위를 반영하지 못한 상한선입니다. 실제 근저당이 있으면 회수선은 이보다 낮아지고 떼일 위험이 커집니다. 등기부등본으로 꼭 확인하세요.
보증금 핸들(●)을 좌우로 움직여 보세요. 회수선(경매로 넘어가면 돌려받을 수 있는 한계선)과 시세를 넘으면 색이 바뀝니다.
회수선(상한)
3억 6,800만원
보수 시세
4억 6,000만원
안전주의위험
내 보증금
가정: 경매 낙찰가율 80% · 근저당 미확인이라 선순위를 반영하지 못했습니다(회수선=상한). 실제는 등기부등본으로 확인하세요.
전세보증보험 가입 가능성 · 추정
⚪ 판정 불가 (정보 부족)
아래 정보가 있어야 추정할 수 있습니다 — 근저당(채권최고액).
집주인의 빚(근저당)·시세를 확인하면 가입 가능성을 추정해 드립니다.
가정: 담보인정비율 상한 90%(현재 기준), 주택가격 = 국토부 실거래가 기반 추정 시세(공시가격 아님).
선순위는 등기부 채권최고액을 그대로 적용(보수적).
※ 실제 가입 가부는 HUG·HF 등 보증기관 심사로 결정되며, 본 결과는 참고용 추정입니다.
담보인정비율 기준은 변동될 수 있습니다(90% → 80% 하향 검토 중).
⚠ 잔금·전입 당일 "하루 공백"을 조심하세요
전입신고 + 이사(점유)를 해도 대항력은 그 다음 날 0시에 생깁니다.
그래서 잔금 치른 날 집주인이 그날 바로 대출(근저당)을 받으면,
그 빚이 내 보증금보다 앞순위가 되어 보증금이 뒤로 밀릴 수 있습니다.
안전하게 하는 법
① 잔금 당일 아침 등기부등본을 다시 떼어 근저당·압류가 새로 없는지 확인
② 전입신고와 확정일자를 잔금 당일 즉시 받기
③ 계약서에 권장 특약을 넣기 —
"임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당 설정 등 권리변동(추가 대출·매도·신탁 등)을 하지 않는다.
위반 시 임차인은 계약을 해제하고 보증금 전액을 즉시 반환받는다" 취지
※ 일반적인 권리 보호 안내이며 개별 계약의 법률 자문이 아닙니다. 특약 문구·효력은 공인중개사·법률 전문가와 확인하세요.
💡 임대인 세금 체납 — 계약 전 직접 확인하세요 · 참고
집주인이 세금을 안 냈으면, 특히 그 집에 매겨진 세금(당해세)은 집이 경매로 넘어갈 때
내 보증금보다 먼저 빠져나가 보증금을 다 못 돌려받을 수 있습니다.
확인 3가지
① 계약 전 — 납세증명서 요구: 집주인에게 ‘국세·지방세 완납’ 납세증명서를 요청하세요.
(주택임대차보호법상 임대인은 납세 정보를 제시할 의무가 있습니다.)
② 미납국세 열람: 보증금이 1천만원을 넘으면, 계약한 날부터 입주 전까지
집주인 동의 없이 전국 세무서·홈택스(‘미납국세등 열람신청’)에서 임대인의 미납국세를 열람할 수 있습니다.
(계약 후 열람하면 집주인에게 통보됩니다.) 미납 지방세는 위택스·주민센터에서 별도로 확인하세요.
③ 악성임대인 여부: 보증금을 상습적으로 돌려주지 않은 임대인인지
‘안심전세앱’(또는 안심전세포털)에서 조회해 보세요.
권장 특약 — “계약일 현재 임대인은 국세·지방세 체납이 없으며,
체납이 확인되면 임차인은 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환받는다” 취지의 문구를 계약서에 넣으세요.
※ 법률 자문이 아닌 일반 안내입니다. 실제 열람·확인은 임차인 본인이 진행하세요. (HOMII는 타인의 세금 정보를 보유·조회하지 않습니다.)
💡 나보다 앞선 세입자의 보증금(선순위 보증금) — 계약 전 직접 확인하세요 · 참고
나보다 먼저 이 집에 들어온 세입자가 있으면, 집이 경매로 넘어갈 때 그 사람 보증금이 내 보증금보다 먼저 빠져나가 내 보증금을 다 못 돌려받을 수 있습니다. 특히 다가구주택(원룸·빌라 한 건물에 여러 세대가 사는 집)에서 위험이 큽니다.
다가구는 건물 전체가 등기 1개라 다른 세입자 보증금이 등기부에 나오지 않습니다. 확정일자 부여현황도 주택임대차보호법 제3조의6 제4항에 따라 계약 전에는 임대인의 동의가 있어야 열람할 수 있습니다 — HOMII가 자동으로 확인해 드릴 수 없는 영역입니다.
확인 3가지
① 계약 전·잔금 전 — 임대인에게 「확정일자 부여현황」과 「전입세대 열람내역」을 요청하세요. 나보다 앞선 세대·보증금이 드러납니다.
② 다가구면 합산 확인 — 나보다 앞선 모든 세대의 보증금 합계 + 근저당이 집값의 회수선(경매로 넘어가도 돌려받을 수 있는 한계선) 안에 들어오는지 직접 더해 보세요.
③ 주민센터 전입세대 열람 — 임대인 동의서 또는 계약서를 지참하면 해당 주소의 전입세대를 열람할 수 있습니다.
확정일자 부여현황 — 어디서 얼마에 받나
· 행정복지센터(주민센터) 방문 — 수수료 600원
· 인터넷등기소(대법원) 온라인 — 수수료 500원
★도로명주소와 지번주소를 ★양쪽 다 신청하세요. 등록 시점에 따라 기준 주소가 달라서 한쪽만 받으면 앞선 세입자가 누락될 수 있습니다.
계약 전 열람에는 임대인의 동의가 필요합니다. 동의를 거부하면 그 자체를 위험 신호로 보세요.
권장 특약 — “잔금일 기준 선순위 임차보증금이 없음을 임대인이 보증하며, 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다” 취지의 문구를 계약서에 넣으세요.
※ 법률 자문이 아닌 일반 안내이며, 특약 문구·효력은 공인중개사·법률 전문가와 확인하세요. 실제 열람·확인은 임차인 본인이 진행하세요. (HOMII는 선순위 보증금을 자동으로 확인·보유하지 않으며, 직접 확인을 돕는 안내만 제공합니다.)
등기부 발급일
미확인
등기부 발급일 정보가 없습니다 — 계약 전 최신 등기부등본으로 근저당·압류 등 권리관계를 직접 확인하세요.
항목별 점검
은행 빚 (근저당)
미확인
집이 경매로 넘어가면 은행 빚이 내 보증금보다 먼저 빠져나갑니다.
근저당 미확인 — 직접 확인 필요
경매·압류
미확인
지금 경매나 압류가 걸려 있으면 보증금을 돌려받기 매우 어렵습니다.
경매·압류 미확인 — 직접 확인 필요
환금성 (거래 빈도)
50점
이 단지가 얼마나 자주 거래되는지 — 급할 때 빼기 쉬운 정도입니다.
최근 1년 거래 3건 (보통)
신탁 등기
20점
집의 서류상 주인이 신탁회사인 상태 — 신탁사 동의 없는 계약은 보호받지 못할 수 있습니다.
신탁 부동산 — 임대 권한 미확인
보증금 안전도 (깡통 위험)
31점
전세금이 “경매로 넘어가면 돌려받을 수 있는 한계선”을 넘는지 봅니다.
위험 (전세가율 104%) — 보수 시세 46,000만원 · 회수선 36,800만원 · 선순위(근저당) 미확인 — 회수선은 선순위 미반영 상한(직접 확인 필요) · 전세금 48,000만원 (회수율 80% 가정)
단지 시장 전세가율 · 참고
이 매물 보증금이 아니라, 같은 단지·평형의 전세/매매 실거래 평균입니다.
약 58%
84㎡ 기준 · 매매 3건 · 전세 1건
단지 평균 · 전세 5억원 ÷ 매매 8억 6,900만원
⚠ 매매 3건 · 전세 1건으로 신뢰도가 낮습니다 — 전세 실거래가 적어 등급 라벨을 붙이지 않았습니다. 참고용이며 실제 전세가율은 다를 수 있습니다.
위 '보증금 안전 시뮬레이터'는 이 매물 보증금 기준, 이 카드는 단지 평균 시장 지표입니다 — 서로 다른 값입니다.
이 카드에는 이 매물의 보증금·선순위 근저당이 들어있지 않아, 이 매물의 안전 판정(안심점수·안전 요약)에 반영하지 않습니다.
같은 평형 전세 보증금 ÷ 매매 실거래 시세 · 실거래 기반 추정이며 보증이 아닙니다.
단지 최근 실거래 · 국토교통부 오피스텔 매매
| 거래일 | 전용면적 | 거래금액 |
|---|
| 2026.04.13 | 84.95㎡ | 4억 6,000만원 |
| 2026.04.13 | 84.95㎡ | 4억 6,000만원 |
| 2026.01.07 | 84.98㎡ | 4억 7,000만원 |